加强商品房预售资金监管的建议

(呼和浩特市房产局，内蒙古 呼和浩特 010010)
摘 要：文章分析了呼和浩特市商品房预售资金监管的现 状、必要性，提出了加强监管的措施。
关键词：呼和浩特；预售房；资金；监管
中图分类号：F293.3(226)  文献标识码：A  文章编 号：1007—6921(2009)24—0033—02

商品房预售，是指依法成立的房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购 人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。 商品房预售缓解了房地 产开发企业资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣。因此，在房地产开发中 被广泛采用。由于预售商品房在预售时尚未形成特定的不动产，不具有完整的使用价值，买 受人在履行合同过程中实际上并未取得该预售商品房的真正权益。由于该制度在实行过程中 存在着法律法规上的不完善，开发商在取得预售房许可证进行销售后，缺乏对预售款使用的 有效监督，暴露出了如逾期交房、无法办两证、挪用预售款形成“烂尾楼”等现象，给买受 人造成巨大的损失，扰乱了房地产市场的健康有序发展，影响了社会稳定。 
1 呼和浩特市商品房预售资金监管的现状

呼和浩特市经济快速增长的结果之一就是房地产市场的快速发展。“十一五”期间，呼和浩 特市经济增速 达到近43.78%， GDP由2006年的900亿元增长到2008年的1 294亿元。与此同时，周边盟市经 济和人民生活水平也同步快速增长。经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结 构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷 纷到呼和浩特市 购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。 现在呼和浩特市城区人口以每年8万～10 万人的速度 在增长，预计到2010年，城镇人口将占到总人口的70%，城镇人口将达到近200万。伴随产业 规模的不断扩大和人口的快速聚集，城市空间不断拓展，必然拉动房地产市场也进入一个快 速发展期。据统计，仅2008年一年，呼和浩特市房地产市场完成开发投资100.44亿元， 比上 年同期增长3.85%；商品房施工面积为1 639.06万m²，同比增长20.61%；批准的商品房期 房预售套数22 517套，实际预销售套数2 700余套；批准预售面积250.32万m²，实际预销 售面积31万m²，预售金额8亿多元。但是到目前为止，呼和浩特市房地产市场预售商品房 资金监管还没有建立一套完整的运行体制，预售商品房资金监管体系亟待建立。
2 加强呼和浩特市预售房资金监管的必要性

随着呼和浩特市房地产业的不断发展，主管部门对房地产市场的管理也在不断的规范、深化 ，但在 房地产开发领域，仍存在一些违规现象，商品房预售款使用问题尤为突出。由于预售商品房 在预售时尚未形成特定的不动财产，不具有完整的使用价值，买受人在履行合同过程中实际 上并未取得该预售商品房的真正权益。虽然该商品房工程建设进度已经达到预售要求，预售 人持有《商品房预售许可证》，但是在竣工交付使用之前，仍然存在诸多不确定因素，这些 不确定因素使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。由于该制度在实行过程中存在 着法律法规上的不完善，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如逾期交房、无法 办两证、挪用预售款形成“烂尾楼”等现象， 直接导致购房者利益和公共利益受损。 像广 西南宁“世贸广场”案件就是由于缺乏对预售房资金的监管，造成开发商在取得预售房许可 证进行销售后，将预收款挪作他用，甚至携款潜逃，给买受人造成巨大的损失。发生这样的 事情，不仅扰乱了房地产市场的健康有序发展，而且严重影响社会的稳定。

因此，建立商品房预售资金监管制度，对保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重 大。只有通过监管才能促使预售人将预售款真正用在工程的建设上，专款专户专用，从源头 上防止“烂尾楼”问题的出现，确保在商品房预售中处于弱势地位的预购人合法权益得到保 障。
3 加强预售房资金监管的措施
3.1 建立完善的预售房资金监督管理体制，规范商品房预售行为，有效维护预购人的合法 权益

新建商品房预售资金的监管，要遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额 的监管方式，商品房预售资金全程第三方监管，购房款不进开发商帐户。只能进监管单位指 定的银行账户，实行用款审批制度。新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可 证开始，至办理房地产初始登记后止。呼和浩特市房地产产权市场管理处作为房地 产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。
32 进一步加强预售资金的使用管理

新建商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的 施工进度款、法定税费、其他相关费用。采用按项目施工进度拨付款项的原则来核准开发商 使用预售款。

开发商在申请使用预售资金时，须向房地产产权市场处提供用款计划，并按计划分次申请用 款。用款计划应当按建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同 约定的付款节点制定。 申请使用预售款时，需提供新建商品房预售资金拨付申请表，提交使用该资金用途的相关材 料。使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的一定比例计 提；使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请；申请施工进度款 的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；申请购买建筑材料、设备款 的，提供购销合同；申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；申请法定税费 的，提供相关单据。申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵 押合同。上述材料经房地产产权市场处商品房预售款监督管理小组审核并签署意见。对符合 条件同意其使用的，交到开户银行，开户行依据房地产产权市场处商品房预售款监督管理小 组的同意拨付证明及网络系统确认信息，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合 同当事人或相关单位；对不符合条件不能使用的，将以书面方式说明理由。首次拨款后，下 次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。
3.3 建立健全信息化制度建设，进行“网上房地产”系统的建设工作, 加大预售 管理信息的透明度

房产管理部门批准商品房预售许可后，及时在相关媒体上发布公告，预售许可内容中可加注 预售资金收存银行名称、开户帐号等相关内容，以便买受人执行和监督 。要进行“网上房 地产”系统的建设工作，“网上房地产”系统通过搭建具备安全保障的互联网网络平台，实 现房地产开发企业商品房预售合同网上备案、网上签约、鉴证等预售管理，即时掌握全市在 售楼盘销售动态，向社会公示预售商品房预售许可、商品房预售状态、数量等数据信息建立 。“网上房地产”运行后，全市所有房地产开发企业均须通过该系统完成预售商品房网上签 约、商品房预售合同备案业务。通过实时公示商品房的供应总量、供应结构、供应均价，以 区位、项目名称或房地产开发企业名称按签约时间或楼盘名称实时公示商品房的可售、已售 套数、面积等情况，通过许可证、项目和楼盘表的管理，实时公示商品房区位、面积、销售 状态等信息。同时要以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理系统，将施工许 可管理数据、房地产开发项目手册备案管理数据、商品房预售管理数据、房地产权属登记数 据、房地产企业信用档案等业务管理数据有机整合起来，形成全面客观地反映房地产市场运 行状况的信息系统。这样就能让购房者通过信息化渠道了解所购期房的状况，明明白白购房 并进行有效的监督。
3.4 加大宣传力度，提高购房者风险防范的意识

通过信息化的管理，让购房者在购买预售房时就能更多的了解自己所要购买楼盘的状况及开 发 商的信誉，同时市房管部门通过报纸、电视、网络等各种途径加大宣传力度，普及市民的房 产交易常识，提高其维权和风险防范意识，使消费者在购房初期就明白交预售款时应将其直 接进入监控帐户而不能支付给开发商。
4 结束语

总之，建立一套适合呼和浩特市房地产市场商品房预售的资金监管体制，加大对商品房预售 资金的监管，保护的不仅是购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更 是关系到的社会稳定，其意义重大。
［参考文献］
［1］ 中国人民共和国建设部房屋登记办法［S］北京：中国建筑出版社，2008. 
［2］ 城市商品房预售管理办法(修正)［S］北京：中国建筑出版社，2004. 
［3］ 天津市国土房管局天津市新建商品房预售资金监管办法［S］2008. 
［4］ 全国人民代表大会常务委员会［S］中华人民共和国城市房地产管理法(修正 )北京：中国建筑出版社，2007.

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