如何在房地产楼盘销售中保障购房者的权益

　　成都是一个适宜居住的城市，具有温润的气候、包容的城市精神与休闲的生活氛围。伴随着地铁的开通，房地产市场将会吸引愈来愈多的境内外发展商和购房者。根据成都市商务局和市投资促进委员会最近公布的一份“利用外资快报”显示，2009年1—7月，成都市房地产业实际使用外资达213亿美元，同比增长119%，占到了今年整个实际利用外资的692%。可以预见，随着外资的大举进入，成都市房地产开发市场将会继续保持较快的发展势头，楼市也将会越来越红火。而普通购房者与开发商之间的纠纷可能也会相应地增多。事实上，在楼盘销售过程中，处于相对弱势的小业主的权益受到处于相对强势的开发商侵犯，已经是一个屡见不鲜的现象。

　　一、在楼盘销售中购房者与开发商的利益纠纷

　　在商品房买卖合同中开发商会故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或故意告知虚假的事实，最常见的情形是双方合同签订时，开发商为了资金需要没有告知买房人房屋已经设定抵押，或者签订预售合同后又将在建楼盘或未通过竣工验收的房屋抵押给第三人，导致买房人可能无法实际取得房屋的产权；另外，商品房买卖合同中关于用途、建筑面积引发争议的也相当多，如合同中约定的是“商业用房”，但事后开发商变更规划却没有通知买房人，交付时变成了“住宅用房”或“商住两用”，而对于建筑面积则会“约小交大”或者“约大交小”，发生纠纷时开发商往往要求按合同约定的平方米价补交房款或同意退还房款，其实这对于买房人来说是很不公平的。此外，商品房买卖过程中开发商逾期交房、逾期办理产权证的违约情形也是经常发生。

　　能否妥善处理好购房者与开发商在销售过程中的矛盾，是一个非常值得关注的话题。在房地产开发近乎于社会经济支柱性产业这个现实背景下，不排除有关政府部门将会通过降低土地成本、限制房价等宏观措施调节房地产市场的可能，而公众也对此抱有极大的期待，但是，当下来看，可能相对较为可行的还是在销售环节上做一些工作，给予普通购房者更多一些保障，毕竟他们已经默认和背负了与自身收入严重不成比例的“房债”。如果有关政府部门能够采取一些行动，积极、有效地维护处于相对弱势的购房者的权益，相信对于维护社会的和谐稳定也是很有重要意义的。

　　二、香港地区保护购房者权益的经验

　　政府或许可以考虑借鉴香港的经验，通过发挥律师的作用来调整目前“大开发商”与“小业主”之间的这种“不平等对话”关系。以下是对香港楼盘销售的做法做一个简单的介绍。在香港，楼盘买卖时双方也是通过合同来明确各自的权利及关系，但小业主有权在不清晰的条款上向他的律师进行咨询，律师负责向他的客户解释有关买卖合同的含义，代表客户前往土地注册处取得土地交易文件以查核楼盘土地的权属状况;同时，除非买卖合同已经政府批核不能改动,业主对某些不能接受或者认为需要进行补充的条款可以在律师的专业协助下，要求卖方进行修改；在房款监管上，香港政府有特别措施规定所有预售楼盘获得的房款须留存在律师事务所的专门账户上，由律师托管并根据项目总预算和施工进度将相应的资金分期放行给予开发商支付建筑费用，这种操作模式能有效地防止开发商将款项挪作他用，延误工期，从而在法律上保障了小业主购买房屋的交付期限（除不可抗力因素）。

　　假如内地楼盘销售中业主有代表律师的参与，那么，上述三种开发商侵犯购房者权益的情况将会得到明显改善。第一，在签订房屋买卖合同之前，购房者有权委托律师到当地的房屋主管部门、国土部门查询拟购买的房屋是否被设定了抵押，而签订房屋买卖合同后，业主有权依据《物权法》委托代表律师到房屋主管部门办理预告登记，这样，在预告登记期限内，买房人所购的房屋就无法产生物权变动（买卖或者抵押）的效力。第二，对于擅自改变约定的房屋用途的严重违约行为，律师可以建议购房者要求将其约定为合同解除的条件之一，或者有权主张约定一个很高的违约金来遏制开发商的违约冲动；对房屋面积误差的问题，司法解释虽然有相应的规定，但法律应该保障业主有权委托律师与开发商进行谈判，尽可能地将违约责任明确化：比如面积误差比达到5%时即可解除合同，或者在“约小交大”时，超出合同约定面积部分视为开发商的无偿赠予，在“约大交小”时，小于合同约定面积部分开发商应按当初合同约定的平方米价一定的倍数退还房款。第三，关于逾期交房和逾期办理产权证，律师可以建议购房者要求在商品房买卖合同中进行专门约定，逾期达到某期限即可以作为合同解除的条件，若购房者可以选择主张不解除合同，则开发商须支付约定的某一较高的违约金作为对购房者的补偿；如果购房者选择解除合同，则只要将有关解除合同的律师函送达双方约定的送达地点，即使函件被开发商拒收或者退回，都视作已履行了告知程序，合同解除依法生效。

　　此外，物业纠纷也是开发商与业主之间常见的纠纷之一。据了解，在内地楼盘销售时，通常开发商会在签订房屋买卖合同的同时要求购房者签署其单方起草的业主临时公约。在香港，发展商在预售楼花之前须拟订一份大厦公契，主要内容包括各单位业主的权利和义务，委任物业管理公司的任期、责任和权利等等。此份公契基本上都是由律师进行起草，内容或经过政府批准，或符合香港律师会关于制定大厦公契的指引,会在发展商与第一位买家签订业权转让契据之时一并签订，而此后所有新的业主都无须再次签订，但每一位业主都必须遵守该公契的约定。律师参与起草大厦公契或者业主公约的优点在于，能够通过精确、完善的设计最大可能地涵盖小区内业主共同生活中应当涉及的问题，特别是其中基本的指引条款，如果由律师从法律的角度进行专业表述，相信有助于小区生活、治理的安宁和避免争议的发生。

　　三、在楼盘销售中保障购房者权益的建议

　　谨提出以下几点建议与大家分享、交流，并希望成都市人大、有关政府部门能够参考。

　　第一，考虑到今后几年内成都市房地产市场将持续较高的发展，市人大或者市政府可以通过立法，明确购房者在房地产交易环节中有权委托律师参与，开发商有义务进行应对和必要的协助。虽然现在已经有一些购房者在决定置业时会咨询律师的意见，部分开发商在销售楼盘时也会聘请律师现场向购房者解释合同有关条款的含义，尽管民法通则已经赋予公民委托包括律师在内的他人处理其自身的事务，但由于我国是一个成文法国家，社会生活中公众习惯于“法律上是否有规定”，重视“法律的规定”，那么，如果能够通过具体的法律条文再次肯定购房者享有委托律师协助购房的权利，将会大大有助于律师“合法”地参与到房地产交易中，依据法律避免争议的发生。这里的“法”可以是市人大的地方性法规，也可以是市政府指定的政府规章，效力高低不是重点，关键在于“师出有名”。

　　第二，法律应该明确购房者有权在签署房屋买卖合同之前委托律师前往国土部门、房产部门查询有关土地或房屋的权属登记情况。据了解，虽然法理上登记的效力就在于公示，让公众知晓，但实践中相关部门并非对所有的申请查询都予以同意，甚至于有些地方律师只有在诉讼案件中凭起诉书、法院受理通知才能查询到涉案的房产权属状况。对此，建议对于购房者提出需要了解拟购房屋所在地块是否设定抵押或者拟购房屋是否已经预告登记的，有关部门应给予协助，受理查询申请，向购房者提供其需要了解的信息。

　　第三，购房者可以接受开发商制定或提供的格式合同，但开发商应接受购房者可能提出的协商要求，若能达成一致则以补充约定的方式落实到合同中，现在的商品房销售合同中虽然也有补充协议，但这些基本上都是开发商单方面提出的内容，并非双方协商的结果；同时，若购房者或其代表律师对合同条款提出疑问，开发商有义务予以充分解释。当然，协商的问题也应该限制在一定期限、合理范围内，避免演变成耗时耗力的拉锯战。

　　第四，开发商提供的业主临时公约，建议能够通过法律的形式明确，必须由专业律师拟定或者自行拟定后咨询律师的意见，在公约内容上合理区分基本条款和可修订的条款，对于基本条款部分的草拟、审查应该充分注意到其稳定性、延续性的需求，力求准确、完整。

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