收房流程及收房注意事项

收房流程及收房注意事项　　

核验业主材料　　

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明　　

交纳剩余房款　　

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》　　

业主做综合验收　　

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案　　

开发商与业主协商并达成书面协议　　

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议　　

业主签署《入住交接单》　　

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。　　

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。　　

一、注意及时接收入住通知书                                                 　　

1.　这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。　　

2.　接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。　　

二、确定房屋是否达到交付条件　　

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要　　

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。　　

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。　　

2.　 《住宅质量保证书》　　

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。　　

3. 《住宅使用说明书》　　

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。　　

4.　《建设工程质量认定证书》　　

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》　　

6.　 实测面积登记表 　　

一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟　　

特别提示：　　

1.　只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。　　　

2.　对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。　　

3. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。　　

4. 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图可带走。　　

5. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。　　

三、房屋检验　　

法律规定，必须先验后收，但是现在很少有按照这样做的。所以如果开发商要求先签后收，可以在上面标注“尚未验收，房屋情况不明”　　

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。　　

2. 检验房屋质量：　　

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：　　

（一) 房屋本身的质量　　

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。　　

（三）装修质量 　　

四、新房验收的最终结果　　

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。　　

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。　　

3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。　　

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。　　

五、结算费用，交纳剩余房款　　

一、买房相关税费　　

（一）商品房买卖应缴以下税费：　　

1、契税　　

2、房屋买卖交易手续费　　

3、买卖合同印花税　　

4、公共维修基金　　

5、房屋所有权登记费　　

6、房屋所有权印花贴税　　

7、权证工本费　　

（二）税费问题　　

特别提示：　　

1. 契税 　　

契税是业主取得产权证时向国家交的税。　　

缴纳时间：契税只能在过户时交纳　　　

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。　　

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。　　

2.　公共维修基金　　

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。　　

税率：房屋成交价 的2%。　　

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。　　

3、面积测绘费　　

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。　　　

4、物业费　　　

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金　　

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。　　

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。　　

5. 产权代办费　　

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。　　

六、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：　　

开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。　　

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