从智能建筑发展看智能物业管理专业前景

摘要： 智能建筑的运营管理需要通过物业管理实现，需要更好懂技术的管理人员。文章在介绍智能建筑现状和发展基础上，比较了智能物业管理与一般物业管理不同的特点，重点阐述物业管理行业人才现状下，提高人才综合素质适应智能物业管理需要的重要性，进而从不同角度分析智能物业管理专业良好的发展前景。

Abstract: The running and management of intelligent is available by Property management and it needs much better technology understanding managers. This article on the basis of introducing the intelligent building actuality and development compares with the different characteristics between intelligent Property management and general Property management, emphatically introduces the importance of improving talent"s comprehensive quality to adapt to intelligent Property management requirement, and then analyzes the fine developing prospect of intelligent Property managemen from different perspectives.

关键词： 智能建筑；物业管理；专业发展

Key words: intelligent building；Property management；professional development

中图分类号：TU17 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）13-0104-03

1 智能建筑现状与发展

智能建筑（IntelligentBuilding，IB）主要由土建、机电、装潢、智能化设备、计算机网络五部分组成。智能建筑以建筑为平台，采用4C(即控制技术、通讯技术、计算机技术、多媒体技术)技术，集系统、结构、服务、管理及它们之间的最优化组合，实现通讯（CA）、办公（OA）、建筑设备控制（BA）自动化（即3A），以期给人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。可以说，智能建筑通过选择适当的优质环境模块，包括：环境、空间、使用周期、舒适感、工作效率、安全、文化和科技含量，设置适当的建筑设备来取得建筑价值满足用户的要求。

世界上第一幢智能大楼是1984年出现在美国康州首府哈特福德市的城市广场，这是一栋38层的办公建筑。80年代后期,智能建筑风靡全球，这主要是由于电子技术,特别是微电子技术在计算机、通讯、控制三项技术在楼宇自动化,通讯网络以及它们的系统集成方面有了飞跃的发展。作为现代科技与建筑产业的结合，智能建筑的出现，极大的提高了办公效率，提升了企业形象，成为网络信息进入日常生活的标志之一。据统计，日本新建筑物中60％以上是智能型的。进入90年代英国、法国、加拿大、瑞典等国都相继建成一批有自己特色的智能建筑。我国的智能建筑兴起于沿海特区和北京。80年代中后期，中国科学院计算技术研究所曾进行了“智能化办公大楼可行性研究”,对智能办公楼的发展进行了探讨，出现了一批智能设施和系统较为完备的建筑物。中国大陆上“智能建筑”真正的普及和推广是在1992年改革开放大潮中，并伴随着我国房地产行业改革与发展。首先打出“智能建筑”旗号的是房地产开发商，另一个最早进入这个市场的是系统集成商，他们多半原来是搞通信或是承担网络工程的，从做网络转向专门做综合布线。目前，中国智能建筑市场发展的规模和速度均为世界之最。智能建筑调动一切技术建造手段来达到低能耗、减少污染、可持续性发展的目标。依据人体对环境生理、心理的反应，创造健康舒适而高效的室内办公环境。智能建筑涉及全球的生态保护问题，就是通过大面积建筑节能优化控制，来达到减少能源消耗和对环境污染的目的，同时提高室内环境舒适度和提高智能建筑的市场竞争力。能源的日益减少问题是我国目前面临的一个重大挑战。能否有效利用资源、降低能源消耗关乎中国经济的前途，关乎中国“节能减排”的“低碳”经济发展模式，关乎中国对世界的承诺。所以，智能建筑是一种更智慧、更节能、更舒适的新型建筑，智能建筑行业目前已成为技术密集型的新型产业，为建筑业、房地产业的发展提供了强大的技术支撑，代表了当今建筑的发展方向，将成为21世纪建筑业的发展主流。

2 智能物业管理特点

2003年9月1号施行的《中华人民共和国物业管理条例》规定：物业管理（Property Management）是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据建设部统计，截止2005年，我国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，通过粗略计算，如果后期的物业经营管理使得全国城镇住宅建筑的使用年限仅延长一个月，就可以为国家节约资金近16亿元。可见物业管理的质量对城市的发展、社会的进步具有极为重要的意义。智能建筑的兴起，对传统的物业管理行业既是机遇，也是挑战。作为现代化城市管理的重要组成部分和房地产开发经营的延续与完善，物业管理本身就是一个复杂、完善的系统，如何适应现代科技的发展将是物业管理发展面临的一个紧迫问题。随着人们认识的提高，物业管理必将向高科技、高智能化方向发展。

2.1 智能物业管理目标 如前所述，智能建筑是指运用现代计算机技术，自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业管理从技术层面已上升到物业的运营管理。智能物业管理的总目标是使智能建筑保持高效、持续地运行，提高实际运行效果，提高投资效益。因此，智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，对安保、消防、停车管理采用智能技术，管理服务网络化、信息化和物业管理应用信息系统等等，使物业真正起到保值、增值的作用。智能物业管理不仅仅是对人的服务，物的管理，更是物业的运营管理。智能化和绿色革命正在改变着建筑物，特别是家居的设计、建造和运作方式，为促进智能建筑和绿色建筑的发展，必须重视建筑的智能化物业管理。

2.2 智能物业管理特点 智能化系统物业管理的核心是保持物业设备设施安全节能、长期、持续的运行，在低消耗运行中发挥效益。一般建筑的传统物业服务主要是指工程竣工后建筑使用期的物业管理服务，其物业服务的常规内容包括给排水、燃气、电力电讯、保安、绿化、保洁、停车、消防与电梯管理以及公用设施设备的日常维护等。智能建筑则在传统物业服务的基础上进行提升，要求通过应用适宜技术、高新技术，实施高效运营管理，为人民提供健康、适用和高效的生活与工作环境，实现保护环境、节约资源的节约型社会“四节一环保”的目标。智能建筑的智能化系统以微电子技术为主，智能化系统的物业管理工作与传统物业管理相比主要有以下特点：

2.2.1 在系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测 例如，对节能、节水、节材与保护环境的管理，要求采用定量化，达到设计目标值；从电源的通断（定性管理）转移到供配电系统的电压，频率的质量与稳定性的检测（定量管理），对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。这些都是传统建筑物业管理中没有深入的工作层面。

2.2.2 智能系统的管理需要更多的相关环境条件的保证 智能建筑的物业管理需要上升到非线性大系统的层面。例如，建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰，也会关系到智能化系统的安全。外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。为了防止智能化系统的受损，对防雷措施的类型与全面性则更加严格。在智能化条件下，不仅是外来人员的非法闯入，任何人员的非法操作、或者有意无意的误操作都将给建筑系统带来不可估量的损害。这就需要懂智能技术的专业人才的职业化管理。

2.2.3 智能化系统在突出信息作用的同时，也带来了信息资源的安全保护问题 传统物业的安全性管理主要关注人流和物流，但智能建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流三个角度才能完善安全性。物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象，还要防止隐性的信息的不正常流传。因此，智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。诸如通信传输方面，既要保证传输线路、载体的正常完好，还要采取口令、密码、多重复核等技术进行监视，制止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。物业管理的优化，直接于决定人员的素质和数量的配备。智能建筑物业管理的技术人员应该学习自动控制、通讯、电脑、仪表、机电设备、管理等诸方面知识，而且是工程加管理的综合性应用。

3 智能物业管理专业前景

3.1 设立智能物业管理专业的必要性 物业管理被誉为是“朝阳产业”和“绿色环保产业”，近年来发展迅速，10年间企业数量以每年近133%的速度猛增，服务领域已覆盖所有不动产，且从单纯性服务向资产经营、管理延伸。但与此对应的是从业人员素质低下，无法胜任现代化、智能化的高端物业管理要求。据《物业管理行业生存状况调查报告》调查显示：物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书（见图1），技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题；被调查企业全部从业人员中大专以上学历只占16%。所以，从业人员的专业素养严重制约行业的整体发展，提高从业人员的受教育水平（包括理论与实践技能）是物业管理行业的根本诉求。

物业管理隶属房地产行业，位于房地产业链的末端，是房地产特有的售后服务，贯穿房地产寿命始末，具有稳定和长效的行业特性，这就意味着就业岗位的相对稳定性和成长性，岗位需求位居首位，占房地产类的50%，说明物业管理是人才就业的热点。见图2。

为提升行业整体水平，抗衡国际性品牌企业，有关企业正在探索管理与操作岗位一体化，提高用工效率和效益的新型管理模式。这种岗位的重新分配需要大量同时具备工程技术与管理知识技能的人才，是传统物业管理专业学生所缺乏但必须加强的核心竞争力。调查发现，浙江省的品牌物业管理企业发展方向：管理、服务走向高端物业（大型商场、高端商务写字楼、高端酒店、城市综合体等）和资本经营，强调全程物业管理理念。随着技术进步和社会发展要求，智能物业、绿色物业、环保物业、节能物业大量兴起，物业管理专业人才的需求已逐步由常规管理向专业化、精细化、智能化等综合管理发展，迫切需要工程和管理一体的专业人才。

3.2 智能物业管理专业发展前景

3.2.1 市场需求旺盛 国务院发展研究中心宏观部《2006-2010中国房地产发展预测报告》课题组所作的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中：“预计城镇居民的住宅需求面积2005-2010 年期间年均增速为7.35％。我国城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米，年均增加14亿平方米。2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，年均增速为14.43％，年均增加8000万平方米。”按照住宅万平方米3.13人，非住宅万平方米10人，技术管理人员住宅20%、非住宅30%标准配备计算，年均需要11万左右大专以上的工程技术管理人员。

目前，智能建筑投资占总投资5~10%，按浙江省2008年住宅竣工面积3261万平方米计，智能建筑年竣工面积约为300万平方米。经计算，浙江省年均需约1000名智能住宅技术管理人员。而这，还不包括智能楼宇集中的写字楼、酒店商场和城市综合体。

在学院科研课题《物业管理专业设置可行性研究》研究过程中，课题组调研了合作企业-浙江绿城物业管理有限公司，分析了公司近5年的用工情况：公司5年来物业服务面积每年平均增长45%、员工人数每年平均增长40%、经营收入每年平均增长73%、利润每年平均增长58%。但同时，截止2010年6月，公司员工中中级以上职称只占7%不到，大专以上学历层次比例占12.8%①。为公司发展，公司目前的人才需求层次为：中职的现场操作人员、高职的工程技术（主要为智能技术）管理技能型人员和本科的公司总部管理人员。据调研，截止2010年6月公司员工总人数近13000人，公司预期到2012年底，公司总人数将达到30000人，按目前工程技术管理（二岗合一）人员20%的配备，3年内将需要2400名懂智能技术的管理人员。可见，人才需求的缺口是巨大的。

综上，随着建筑发展、物业管理的现代化和专业化，无论社会、行业和企业对专业化物业管理高技能人才需求量很大，但目前专门培养智能物业管理的工程兼具管理的复合型人才的专业几乎空白，专业发展前景一派光明。

3.2.2 智能建筑和绿色建筑的发展将带动人才需求增长 2010年3月住建部仇保兴副部长在《第六届国际绿色建筑与建筑节能大会》指出绿色建筑的“四节一环保”性能取决于运行阶段是否精心控制调整，是否保证设备保持长期、持续的运行，在精细化运行中发挥效益，针对性的物业管理就成为了新的挑战，新的行业，而这恰恰是智能物业管理的核心。建筑的智能化往往与绿色节能密不可分，也是智能建筑的发展方向。随着智能建筑的不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高，需要大量懂工程技术的管理人员，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。

3.2.3 复合岗位复合待遇吸引学生加盟 物业管理行业的微利性和社会地位影响了高素质人才的加入，传统物业管理专业的毕业生大多从事住宅小区的管理员岗位，工资收入在房地产业链中属于低端，员工流动率很高，学生的就业对口率低，从业热情不高。而智能物业管理的就业地点主要为高端写字楼、酒店、公共物业和城市综合体，就业岗位群有：工程技术现场操作人员、工程技术管理人员、懂工程的文员、懂工程的物业咨询人员、懂工程的经营管理人员和物业运营管理人员等，同时，按照知名物业公司的岗位结构调整，智能物业管理专业的学生由于其知识和技能体系属于工程兼具管理，所以就业岗位为复合岗位，复合待遇。高起点、高要求带来的相对高收入和高的社会地位，将吸引高素质人才的加盟。这点，从学校2009级95%以上学生愿意去物业公司，70%学生已提前成为公司的“准员工”的显性数据中就已经验证了智能物业管理学生的就业愿景。

政府、社会、行业、企业、学校和学生的良性循环是人才培养的基础和发展的保证，更是专业发展前景广阔的标志。

注释：

①数据来源于浙江绿城物业管理有限有限公司企业发展报告.

参考文献：

[1]陈志新.智能建筑概论[M].北京：机械工业出版社，2008：2-20.

[2]田丽.浅议智能建筑安全防范系统[J].电气应用，2008（7）：57-58.

[3]韩朝.智能建筑的物业管理[M].北京：清华大学出版社，2008（03）：5-8，12-20.

[4]中国物业管理协会秘书处.全国物业管理行业生存状况调查报告..cn.

[5]国务院发展研究中心宏观部课题组.2006~2010中国房地产发展预测报告.中国不动产网，2006.

[6]姜大源.论职业教育专业设置的驱动模式[J].职教论坛，2002（2）：3-7.

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