某县房地产行业税收负担情况分析

某县房地产行业税收负担情况分析

摘要：我县房地产行业近几年发展迅猛，促进了县域经济的发展和税收的增长。依据相关数据资料，通过对比分析，我们发现我县房地产行业应缴的各项税款与实际缴纳数额相差悬殊。本文旨在对我县房地产行业的征管现状分析，找出进一步加强税收管理，堵塞漏洞的征管措施。

关键词：房地产  分析    建议

近几年来，随着XX县城市建设规模的不断加大和城镇化建设的快速推进，我县房地产行业发展迅猛，对税收的贡献率逐年提高，房地产行业已成为拉动我县地方税收快速增长的重要力量。今年以来，XX县地税局按照专业化管理的要求，全面强化房地产企业税收征管工作，加快转变征管方式，积极探索推行信息管税，构建全方位、多层次、信息化的税源管理新模式，提高了我局房地产行业税收科学化、精细化、专业化管理水平。结合我县征管工作的实际，现就XX县房地产行业税源现状、征管情况及存在问题做一下分析。

一．房地产行业税源分布及其征管现状

2011年底，XX县登记注册的房地产企业共有12户，正在开发的房地产项目22个。截止2011年末，12户房地产企业开发项目竣工面积24.74万平方米，未竣工面积12.77万平方米，竣工面积占开发总面积37.51万平方米的65.9%，已售面积11.74万平方米，待售面积13.03万平方米，商品房销售率为47.46%。2011年，我县房地产行业完成投资32760万元，实现销售收入30009万元，预测可实现地方税收2400.72万元，实际缴纳地方各税1264.8万元，较2010年的479.09万元增收784.4万元，净增1.63倍。虽然全县房地产行业入库的地方税收较前几年有了较大幅度的增加，但与税收预测数相比仍有很大的差距，房地产行业税收负担率、征收率、贡献率均远远低于全市平均水平，我县房地产行业增长的税收潜力巨大，房地产行业税收征管工作有待进一步加强。

二、房地产企业存在的税收漏洞

 当前，我县的房地产开发企业普遍纳税意识不强，财务管理混乱，一些企业甚至连流水账都没有，偷逃税的问题时有发生，常见的税收违法行为主要表现在：

一是预售房款长期挂账或以收抵支。我县一些房地产开发企业将预售房款记入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”等往来科目进行核算，长期挂账不结转营业收入，或直接通过“应付账款”转付工程款以收抵支。如一房地产开发企业一期工程完毕，部分业主已经入住，可该企业借口整个房地产项目尚未彻底完工结算，成本无法确认，便一直将房款挂在“预收账款”科目，不结转营业收入。

二是故意压低房价，签订虚假的售房合同，不开或少开销售不动产发票。我县一些房地产开发企业为达到少缴销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税的目的，购房者为了少缴契税，房地产开发企业故意与购房者签订虚假合同、阴阳合同，不开或少开销售不动产发票的金额，隐匿营业收入，偷逃国家税款。

三是将价外费用和代收的各项款项不计入或少记营业收入。我县一些房地产开发企业将收取的地下室和车库销售款、太阳能安装费、单元门安装费等通过其他应付款等往来科目核算，未全额计入营业额之中申报纳税。如我县一企业，将向客户收取的地下室车库的销售款另外开具发票，少申报营业收入一千三百多万元。

四是虚列建筑成本。我县一些房地产开发企业与建筑企业之间，不按规定开具建安发票，人为地调高建筑成本，这无疑对税务机关准确计算房地产企业的企业所得税和土地增值税带来了极大的不便。如我县一房地产企业开发了一个楼盘，按照正常情况下只需花费一千三百万的建筑成本，该企业却通过抬高建筑材料的手段列支了一千七百万元，虚列了近四百多万元的建筑成本。

五是从事小产权房开发的单位和个人，不进行纳税申报。一些村民小组和个人从事房地产开发，他们既不办理税务登记手续，也不向税务机关申报应缴的各项税款。税务人员前去征收税款时，对方却往往寻找各种借口拒绝履行纳税义务。如我县宝丰村没有得到相关部门批准，擅自开发四十户独院。税务人员前去征税，他们声称是村民集资建房，不对外销售，拒绝缴纳税款。由于税务机关无法从纳税人那里取得相关的数据资料，就小产权房如何征税的问题便成为税务机关亟待解决的问题。

三、税收征管中存在的主要问题

除了房地产企业存在的问题之外，税务机关在实际税收征管中也存在着涉税信息沟通渠道不畅通、管理力度不到位、事后监控滞后的问题，主要体现在：

 一是涉税信息沟通的渠道不够畅通。这主要表现在没有与建委、土地、规划、房管、银行等部门建立起信息交换和共享机制，对房地产开发企业的监控，仅仅停留在机械的“事后监管”之上。涉税信息的获取主要依赖于税收管理员的采集，加之税源管理部门对房地产行业的行业分析不能制度化、常态化，税收管理的时效性就得要大打折扣。

二是基层税源管理部门的征管力量不足，管理力度不到位。由于房地产行业具有经营周期长、资金需求量大、核算形式多种多样、社会背景复杂、缴纳的税种较多等特点，对税收征管和税务人员的自身素质要求自然较高，但目前我局十分缺乏精通账务会计制度和税收政策的专业人才，至今无一名注册会计师和注册税务师，对房地产企业的管理还不能做到严查细管，这就在很大程度上制约了我局对房地产行业管理的深度和广度。

三是纳税检查缺乏连续性，监控手段严重滞后。由于房地产企业的开发项目周期长短不一，在每年的房地产行业税收专项检查过程中，分年度进行检查很容易造成税收漏洞，仅凭一年的检查结论不足以完全取得以前年度同一项目的开发情况，以及企业所得税、土地增值税计算的相关资料。同时，由于房地产行业需要检查的事项较多、花费时间也很较长，日常纳税检查往往流于形式，很难实现完全意义上的事后监控。

四、强化征管的几点建议

针对上述问题，特提出以下强化房地产行业税收管理的几点建议：

一是切实加大税法宣传力度，营造依法诚信纳税的良好氛围。要通过日常纳税辅导、媒体宣传、电话告知、短信提醒，以及送税法进企业等灵活多样的宣传形式，提高我县房地产开发企业依法纳税意识，增强购房者及时索取税收发票、办理产权证明的协税意识。

二是要加大税源监控力度，实现全过程、全方位的有效管理。要建立健全房地产行业税收档案，分户分项目建档，对开发项目实行“日常幢号监控、售后销号管理”。税收管理员要按楼盘的幢号或商品房销售的幢号登记税源台账，强化实地核查力度，及时掌握工程项目建设的进度，全面监控每一幢号楼盘的成本核算和销售情况，准确核实出其单位售价和户型面积，以便对房地产企业的经营情况实现全过程、全方位的有效管理。

三是加强发票管理，实现“以票控税”。要根据房地产开发企业的实际情况，建议取消房地产开发企业自行印制的收款收据，统一使用销售不动产发票。对经营规模大的开发企业，实行企业自行网络在线开票，对经营规模小或零星开发的企业，要求企业在收取预售房款或购房款时主动到税务机关代开发票。对未按规定使用发票的企业，要加大处罚力度，切实规范房地产开发企业发票管理。

四是突出工作重点，强化土地增值税的核定征收和清算。要按照开发项目调查企业招投标情况、工程预决算情况、单位面积的建筑成本、土地取得成本、有关建设项目缴费标准以及商品房销售情况等，掌握准确的第一手清算资料。对清算土地增值税时涉及的收入确认、开发土地的成本和费用分摊、非正常损失的处理等，要严格执行税法，统一计算口径。

五是实行专业化管理，进一步推进房地产税收一体化管理进程。要积极与房管、财政、银行协作配合，全面掌握房地产行业税源动态信息，积极推行房地产企业一体化管理。严格执行先办税后办房产证的原则，以证控税，堵塞征管漏洞，把住税源控管的关键环节。

六是加强与相关部门配合，提高税收社会化征管水平。要切实加强与财政、土地、房管、城建、规划等部门的联系，建立涉税信息共享制度，紧紧抓住土地使用权取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易等关键环节，全面掌握房地产企业的税源动态信息，建立房地产行业税收电子档案，以期实现对房地产开发企业全程动态跟踪管理。

七是推行开发项目评估制，提高对房地产企业精细化管理水平。推行开发项目评估制，首先要加强对预收账款的审核，确保营业税、土地增值税、企业所得税日常申报和预征税款的及时足额入库。可从销售人员的人数以及提成工资、奖励支出金额推算出当期的销售数量，通过核对售房合同约定的收款方式，评估预售方式下销售开发产品的预售收入是否准确申报。其次要加强对开发项目成本核算的评估。对成本的评估重点要审查企业成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本，有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、各种配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本。要重点审核“开发产品”科目，看企业有无将以房抵偿工程款、借款本息等直接冲减“开发产品”等情况。

以上就是我们对我县房地产行业税收征管现状的分析，不足之处，欢迎大家多提宝贵意见。

参考文献：

1.房地产业专业化纳税评估操作指南     陕西省地方税务局

2.XX县年鉴（2006年——2010年）      XX县地方志办公室编

课题组成员名单

课题组组长：  梁耀政（XX县地税局局长）

课题组副组长：王宏哲（XX县地税局副局长）

课题组成员：许俊琦（XX县地税局征管股股长）

王刚（XX县地税局稽查局科员）

执      笔： 王刚

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